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法律问答丨房屋买卖相关法律问题在线答疑2019-09-21


  我签订了房屋买卖合同,购买了一套房屋,但出卖人在签订合同后,发生意外去世了,我应该怎么办?

  答:出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记,你可以与出卖人的继承人协商解决,如何评价张居正改革的作用及其历史意义?,或者向出卖人的继承人提起诉讼,要求协助办理过户手续。

  我是房主,出售房屋时,购房人要求我办理网签手续时,配合避税,隐瞒真实的交易价格,少写房屋价格,这样的网签合同有效吗?

  答:这样的网签合同,价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。

  我新买了房屋,在买卖合同中约定了出卖人应当按约定时间将房屋上的户口迁出,但是出卖人没有及时迁走户口,我能起诉要求出卖人迁出户口并按合同约定支付违约金吗?

  答:迁出户口事项并非法院的受案范围,你不能起诉要求迁出户口,但可以要求出卖人承担逾期迁出户口的违约责任,你可以与出卖人协商支付违约金,也可以起诉主张权利。

  我签订了房屋买卖合同,购买的房屋是“央产房”,买卖过程中有什么特别需要注意的问题吗?

  答:中央在京单位已购公有住房,就是俗称的“央产房”,较之一般的房屋交易,央产房买卖时还需要原产权单位的同意,并在“央产房”交易办公室办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》,才可以上市出售并办理过户登记手续。在特殊情况下,原产权单位及单位内部人员享有优先购买权,在公示期内没有内部人员购买,才能对外公开销售。所以你应当关注购买的“央产房”原产权单位是否同意出售,是否具有特殊出售条件,如果有特殊的要求,应在条件满足后再与房主签订房屋买卖合同。

  答:房屋购买指标可以使持有人有资格购买特定房屋,一般而言是允许转让的,这种转让行为并未损害国家、集体或者第三人的利益,也未违反法律、行政法规的强制性效力规定,所以你所说的买卖拆迁安置用房指标的合同应当认定有效。但是,如果转让的是经济适用住房等政策性保障住房的购买指标,由于这种转让行为会导致其他中低收入家庭丧失相应的住房利益,且会损害国家的保障住房制度,因此该种转让合同应当被认定无效。

  我签订了一份房屋买卖合同,但是因为没有经验,当时双方约定的网签时间、付款时间等不明确,双方协商了半天也没达成一致意见,我该怎么办

  答:依据我国合同法的相关规定,如果买卖双方在合同中对履行期限约定不明,双方可以先协商,女排世界杯-中国3-0完胜日本五战全胜不失一局高协商不成,可以随时要求对方履行,但应给对方必要、合理的准备时间。

  房屋限购政策出台后,我因为没有购房资格,借亲戚的名义购买了一套房屋,现在有了购房资格,想要将房屋过户,但是亲戚却反悔不承认房屋是我的,我能起诉要求法院确认房屋归我所有吗?

  答:这种情况下,你和你的亲戚之间是形成了借名买房的合同关系,你可以提起合同之诉,要求你的亲戚为你办理房屋过户登记手续,而不是要求确认房屋归你所有,过户登记以后,你即取得了房屋所有权。

  我签订了一份房屋买卖合同,购买一套房屋,但后来发现房主和别人也签订了房屋买卖合同,哪一份合同应该予以履行呢?

  答:这个问题情况比较复杂。出卖人就同一套房屋签订了多个买卖合同,合同如果都不存在无效问题,数份合同均为有效合同。如果这数个购房人都要求继续履行合同,起诉至法院,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间,还应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间等等予以确定。最终没有得到房屋的购房人,有权要求出卖人承担相应违约责任或者赔偿相应损失。

  我签订了一份房屋买卖合同,房主的房本上写着单独所有,单独所有就是房主个人所有的财产吧,还需要确认房主的婚姻情况吗?

  答:不动产权证上登记的单独所有,只是房屋登记在某人名下,如果该房屋系夫妻婚姻关系存续期间取得的,应系夫妻共同财产,出售房屋时应征得配偶的同意,配偶应共同签订房屋买卖合同或者出具同意出售房屋的证明。因此你应当确认卖房人是否已婚,房屋是否是婚姻关系存续期间的共同财产,履行相应的手续,以免之后交易出现问题。

  我知道经济适用住房的买卖有一定的限制,看房时,我发现有的产权证上写着“按经济适用住房管理的房屋”,这类房屋是经济适用住房吗?

  答:按经济适用住房管理的房屋不同于经济适用住房,虽然此类房屋的房屋所有权证书或者不动产统一登记证书上会加盖“按经济适用房管理”的印章,但并不是国家政策保障性住房。



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